Bodrum'da bir sitede dairesi olan bir ev sahibi, yaz aylarında evini haftalık olarak yabancı turistlere kiralıyor. Fethiye'de bir kiracı ise oturduğu evi tatile çıktığı iki hafta boyunca bir kiralama platformunda ilana koyuyor. Bu iki örnek de 1 Ocak 2024'ten beri 7464 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilir. Konutların turizm amaçlı kiralanması artık izin belgesine bağlıdır ve izinsiz kiralama için hem ev sahibine hem aracılara idari para cezası öngörülmüştür. Bu yazıda kanunun kapsamını, izin belgesinin şartlarını, kat maliklerinin oybirliği kuralını ve tarafların yükümlülüklerini Muğla'daki uygulamayı da göz önünde tutarak anlattık.
Bu yazıda:
- 7464 sayılı Kanun hangi kiralamaları kapsar?
- Turizm amaçlı kiralama izin belgesi
- Kat maliklerinin oybirliği şartı
- Ev sahibinin yükümlülükleri
- Kiracı evini kısa süreli kiraya verebilir mi?
- İzinsiz kiralamanın yaptırımları
- Bodrum, Marmaris ve Fethiye'de pratik sorunlar
- Başvurudan önce kontrol listesi
7464 sayılı Kanun hangi kiralamaları kapsar?
Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 2 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı; kiralamaya ilişkin temel hükümleri 1 Ocak 2024'te yürürlüğe girdi. Kanuna göre turizm amaçlı kiralama, konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle, hangi amaçla olursa olsun kiralanmasıdır. Tek seferde yüz günden uzun süreli kiralamalar kanunun kapsamı dışındadır ve genel kira hükümlerine tabidir.
Kanundaki "konut" kavramı, tapu sicilinde konut olarak kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölümü kapsar. Yani apartman dairesi, site içindeki villa veya müstakil ev ayrımı yapılmaksızın, tapuda konut niteliği taşıyan yerler bu düzenlemeye girer. Oteller ve turizm işletme belgeli tesisler ise kendi mevzuatlarına tabidir.
Kanun, yüz gün sınırının dolanılmasına karşı da önlem almıştır: Her defasında yüz günden uzun süreli sözleşme yapılmış olsa bile, aynı konutu ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içinde dörtten fazla kez kiraya verenler için de idari para cezası öngörülmüştür.
Turizm amaçlı kiralama izin belgesi
Kanunun 3. maddesine göre konutun turizm amaçlı kiralanabilmesi için, kiralama sözleşmesi yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi alınması zorunludur. Bakanlık bu yetkisini valilikler aracılığıyla da kullanabilir; başvurular e-Devlet üzerinden yapılmaktadır.
- Kim başvurur? İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene, yani konutun malikine ya da konut üzerinde intifa veya üst hakkı bulunan kişiye aittir.
- Plaket: İzin belgesi alınan konutun girişine, Bakanlıkça nitelikleri belirlenen plaket asılmalıdır.
- Aracılık: Kiralama faaliyeti kiraya verenin kendisi dışında biri tarafından yürütülecekse, bu yalnızca 1618 sayılı Kanun'a göre belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilir.
- Aynı binada çok sayıda konut: Üçten fazla bağımsız bölümü olan binalarda, aynı kiraya veren adına bağımsız bölümlerin en fazla yüzde yirmi beşi için izin verilebilir. Aynı kişi adına aynı binada beşten fazla bağımsız bölüm söz konusuysa, işyeri açma ve çalışma ruhsatı da istenir.
Kat maliklerinin oybirliği şartı
Uygulamada en çok zorluk çıkaran şart budur. Kanunun 3. maddesinin üçüncü fıkrasına göre izin başvurusunda, konutun bulunduğu binanın tüm kat maliklerinin oybirliğiyle turizm amaçlı kiralamayı uygun gördüğüne dair kararın sunulması zorunludur. Toplantıya katılanların oybirliği yeterli değildir; binadaki bütün maliklerin onayı gerekir. Uygulamada bu kararın noter onaylı örneği istenmektedir.
Birden fazla binadan oluşan sitelerde bu şart, sitenin tamamı için değil, yalnızca kiralanacak konutun bulunduğu bina için aranır; izin belgesinin bir örneği ise site yönetimine iletilir. Bu kuralın Anayasa'ya aykırı olduğu iddiası Anayasa Mahkemesi önüne getirilmiş, Mahkeme 25 Aralık 2025 tarihli kararıyla itirazı reddetmiştir (Resmî Gazete, 2 Nisan 2026).
Kanun, yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin verildiği açıkça belirtilen, resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik gibi hizmetlerin sunulduğu yüksek nitelikli konutlar (rezidanslar) için oybirliği ve yüzde yirmi beş şartını aramamaktadır. Bu istisna sınırlıdır ve sıradan bir sitenin yönetim planındaki genel bir hükümle karıştırılmamalıdır.
Ev sahibinin yükümlülükleri
İzin belgesi alındıktan sonra da ev sahibinin yükümlülükleri devam eder:
- Kimlik bildirimi: İzin belgeli konutlar hakkında 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu uygulanır ve bildirimden izin belgesi sahibi sorumludur. Konutta kalan her kişinin kimlik bilgileri kolluğa bildirilmelidir.
- Doğru tanıtım: Konutun konumu ve özellikleri ilanlarda yanıltıcı biçimde gösterilmemeli, vaat edilen koşullar sağlanmalıdır.
- Sözleşmeye uygun teslim: Konut, sözleşmede belirtilen süre boyunca ve sözleşmeye uygun şekilde kullanıcıya teslim edilmelidir.
- Turizm payı: 7183 sayılı Kanun kapsamındaki turizm payının ödendiğine ilişkin belge, Bakanlığın belirlediği sürede sunulmalıdır.
- Bilgi ve bildirim: Bakanlığın istediği bilgi ve belgeler otuz gün içinde gönderilmeli; konut satılırsa bu değişiklik tapuya tescilden itibaren otuz gün içinde bildirilmelidir.
Ev sahibinin genel vergi yükümlülükleri de ayrıca devam eder; kira gelirinin beyanı bu kanundan bağımsız bir konudur.
Kiracı evini kısa süreli kiraya verebilir mi?
Hayır. Kanunun 3. maddesinin yedinci fıkrası iki durumu açıkça yasaklar:
- Mesken olarak kiralanan bir konutun kiracısının, bu evi kendi adına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiraya vermesi,
- İzin belgeli bir konutu kısa süreli kiralayan kullanıcının, bu konutu kendi adına başkalarına kiralaması.
Her iki durum için de her sözleşme başına idari para cezası öngörülmüştür. Kiracı açısından ayrıca kira sözleşmesine aykırılık ve ev sahibiyle uyuşmazlık riski doğar. Tüzel kişilerin turizm amaçlı kiraladıkları konutu kendi çalışanlarına kullandırması ise bu yasağın dışındadır.
Konuk olarak kalan kişi açısından da kanun bir güvence getirir: İzin belgesi iptal edilse bile kullanıcıların hakları sözleşme süresinin sonuna kadar devam eder.
İzinsiz kiralamanın yaptırımları
Kanunun 4. maddesi, ihlalin türüne göre kademeli idari para cezaları öngörür. Tutarlar dönemsel olarak güncellendiğinden burada rakam vermiyoruz; yaptırımların yapısı şöyledir:
- İzinsiz kiralama yapan ev sahibine her konut için idari para cezası uygulanır ve izin alması için on beş gün süre verilir. Bu sürede izin alınmazsa daha yüksek bir ceza ve ikinci bir süre gelir; izinsiz faaliyete yine devam edilirse en ağır kademe uygulanır.
- İzinsiz konutların kiralanmasına aracılık edenlere her sözleşme için idari para cezası öngörülmüştür.
- Bakanlığın uyarısına rağmen ilanı yirmi dört saat içinde kaldırmayan elektronik ticaret aracı hizmet sağlayıcılarına (kiralama platformlarına) idari para cezası uygulanır; ilgili içeriğe erişim engellenebilir.
- Plaketin asılmaması, kimlik ve bilgi bildirimlerinin yapılmaması, yanıltıcı tanıtım ve konutun teslim edilmemesi gibi haller için izin belgesi sahibine ayrıca idari para cezası öngörülmüştür.
İzinsiz kiralamaya ilişkin cezaları konutun bulunduğu yerin mülki idare amiri, izin belgesi sahiplerine ve platformlara ilişkin cezaları ise Bakanlık verir. Konutun kamu düzenine ve genel ahlaka aykırı kullanıldığının bildirilmesi gibi hallerde ise izin belgesi iptal edilir.
Bodrum, Marmaris ve Fethiye'de pratik sorunlar
Muğla'da yazlık konutların önemli bir kısmı çok sayıda bloktan oluşan sitelerde bulunur. Bu yapıda oybirliği kuralı her blok için ayrı ayrı uygulanır. Ev sahibinin aynı bloktaki komşularından birinin onay vermemesi, o konut için izin alınmasını engeller. Yurt dışında yaşayan ve ulaşılması zor maliklerin bulunduğu bloklarda karar almak ayrıca zaman alır; bu nedenle başvuru hazırlığına sezondan aylar önce başlamak gerekir.
Uygulamada karşılaşılan diğer sorunlar şunlardır:
- Tapuda "bağ evi", "kargir ev ve bahçe" gibi farklı niteliklerle kayıtlı yapıların konut tanımına girip girmediği,
- Site yönetim planlarında kısa süreli kiralamayı yasaklayan veya sınırlayan hükümler,
- Daha önce izinsiz kiralama yapılmış konutlar için komşuların şikâyeti üzerine başlayan denetimler,
- Yurt dışındaki malikler adına başvuruda vekaletname ve noter onayı gereklilikleri.
Başvurudan önce kontrol listesi
- Tapu kaydında konutun niteliğini ve malik bilgilerini kontrol edin.
- Konutun bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin listesini çıkarın.
- Oybirliği kararını tüm maliklerin imzasıyla alın ve noter onaylı örneğini hazırlayın.
- Site yönetim planını, kısa süreli kiralamaya ilişkin hükümler bakımından okuyun.
- Başvuruyu malik dışında biri yapacaksa noter onaylı vekaletname hazırlayın.
- İzin çıkmadan hiçbir platformda ilan yayımlamayın ve sözleşme yapmayın.
- İzin sonrası plaket, kimlik bildirimi ve turizm payı süreçlerini planlayın.
Önemli not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez. İdari para cezası tutarları ve Bakanlığın başvuru belgeleri dönemsel olarak güncellendiği için başvurudan önce güncel mevzuat ve Bakanlık duyuruları kontrol edilmelidir.
Turizm amaçlı kiralama izin belgesi, kat malikleri kararı ya da idari para cezasına itiraz konusunda ön görüşme talep edebilirsiniz.
