Aile konutu şerhi, eşlerin birlikte yaşadığı evin tapu kaydına düşülen ve o evin aile konutu olduğunu herkese duyuran bir kayıttır. Tapuda yalnızca bir eşin adı yazıyor olsa bile, diğer eşin açık rızası olmadan bu ev satılamaz, ipotek ettirilemez; ev kiradaysa kira sözleşmesi feshedilemez. Şerh, bu korumanın tapuda görünür hâle gelmesini sağlar. Aşağıda şerhin ne işe yaradığını, nasıl konulduğunu ve hangi durumlarda kaldırılabildiğini anlatıyoruz.
Bu yazıda:
- Aile konutu nedir, TMK m.194 neyi korur?
- Aile konutu şerhi ne işe yarar?
- Aile konutu şerhi nasıl konulur?
- Ev kiralıksa ne olur?
- Eşin rızası olmadan yapılan satış ne olur?
- Aile konutu şerhi nasıl kaldırılır?
- Sık yapılan hatalar
Aile konutu nedir, TMK m.194 neyi korur?
Aile konutu, eşlerin ortak hayatlarını sürekli olarak sürdürdükleri, yaşamlarının merkezi olan evdir. Yazlık olarak kullanılan bir ev ya da yatırım amacıyla alınıp kiraya verilmiş bir daire kural olarak aile konutu sayılmaz. Bir ailenin aynı anda yalnız bir aile konutu olabilir.
Türk Medeni Kanunu m.194/1'e göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça:
- aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez,
- aile konutunu devredemez,
- aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz (örneğin ipotek kuramaz ya da intifa hakkı tanıyamaz).
Bu koruma, konutun hangi eş adına kayıtlı olduğuna ve mal rejimine bakmaz. Ev kocanın evlilikten önce aldığı ve tamamen kendisine ait bir daire olsa da, eşler orada yaşıyorsa kadın eşin rızası aranır. Aynı kural, ev kadın adına kayıtlıysa koca eş için de geçerlidir.
Rızanın "açık" olması gerekir; susma ya da dolaylı davranışlar yeterli sayılmaz. Rıza vermeyen eşin haklı bir sebebi yoksa ya da rıza alınamıyorsa (örneğin eş uzun süredir kayıpsa), malik eş hâkimden izin isteyebilir (TMK m.194/2).
Aile konutu şerhi ne işe yarar?
Koruma kanundan doğar; şerh konulmamış olsa bile TMK m.194 uygulanır. O hâlde şerh neden önemli?
Tapu sicili herkese açıktır ve tapuya güvenerek işlem yapan kişi kural olarak korunur. Şerh bulunmayan bir konutu satın alan ya da üzerine ipotek alan kişi, evin aile konutu olduğunu bilmediğini ve bilmesinin de beklenemeyeceğini ileri sürebilir. Bu durumda uyuşmazlık, alıcının ya da bankanın iyiniyetli olup olmadığı tartışmasına döner ve sonuç somut olayın koşullarına göre değişebilir.
Şerh varsa bu tartışma büyük ölçüde ortadan kalkar. Tapu müdürlüğü, şerhli taşınmazda satış veya ipotek işlemi için diğer eşin rızasını arar. Üçüncü kişi de tapuya baktığında evin aile konutu olduğunu görür ve "bilmiyordum" savunması zayıflar. Koruma kanundan gelir; şerh ise bu korumanın tapu müdürlüğünde ve alıcı karşısında fiilen işlemesini sağlar.
Örnek: Boşanma sürecindeki bir eş, tapuda yalnız kendi adı bulunan evi bir tanıdığına satmaya hazırlanıyor olabilir. Diğer eş tapuya önceden aile konutu şerhi koydurmuşsa, bu satış tapu müdürlüğünde onun rızası olmadan gerçekleştirilemez.
Aile konutu şerhi nasıl konulur?
TMK m.194/3, aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eşin, tapu kütüğüne şerh verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebileceğini düzenler. Şerh için dava açmak gerekmez; başvuru doğrudan taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğüne yapılır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün uygulamasında şerhi malik eş, malik olmayan eş veya eşlerin ikisi birlikte talep edebilir.
Başvuruda genellikle şu belgeler istenir:
- Kimlik belgesi
- Eşlerin evli olduğunu gösteren nüfus kayıt örneği
- Eşlerin o adreste oturduğunu gösteren yerleşim yeri belgesi
- Adres kaydı ile taşınmazın ada/parsel bilgisi eşleşmiyorsa, belediye, muhtarlık veya site yönetimi gibi yerlerden alınacak açıklayıcı belge
Malik eşin onayı gerekmez. Şerh, tapu kaydına işlenir ve tapu kaydını sorgulayan herkes tarafından görülebilir. Başvuru öncesinde randevu ve belge listesi için ilgili tapu müdürlüğünden güncel bilgi almak yerinde olur.
Malik eşin konutu satmak üzere olduğundan şüpheleniliyorsa ve zaman kısaysa, şerh başvurusunun yanında aile mahkemesinden ihtiyati tedbir talep etmek de değerlendirilebilir.
Ev kiralıksa ne olur?
Aile konutu kira ile tutulmuşsa ortada tapu şerhi konulacak bir taşınmaz yoktur, ancak koruma devam eder. Kira sözleşmesini yalnız bir eş imzalamış olsa bile, o eş diğerinin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez.
TMK m.194/4 ayrıca sözleşmenin tarafı olmayan eşe önemli bir imkân tanır: Bu eş, kiraya verene yapacağı bir bildirimle kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Bildirimden sonra iki eş de kira borcundan birlikte (müteselsilen) sorumlu olur. Böylece kiracı eşin tek taraflı olarak evi boşaltması ya da sözleşmeyi bitirmesi engellenir. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması ispat açısından güvenli bir yoldur.
Eşin rızası olmadan yapılan satış ne olur?
Diğer eşin açık rızası alınmadan aile konutunun devredilmesi veya üzerinde ipotek kurulması TMK m.194'e aykırıdır. Rızası alınmayan eş, aile mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası açarak devrin iptalini isteyebilir. Uygulamada bu dava, satıştan haberdar olunur olunmaz tedbir talebiyle birlikte açılır; aksi hâlde taşınmaz kısa sürede başka kişilere de devredilebilir.
Bu davalarda en çok tartışılan konu, alıcının durumudur. Tapuda şerh varsa alıcının konutun aile konutu olduğunu bildiği kabul edilir. Şerh yoksa mahkeme, alıcının evi görüp görmediği, satıcıyla yakınlığı, satış bedelinin piyasa değerine uygunluğu gibi olgulara bakarak onun iyiniyetli olup olmadığını değerlendirir. Bu değerlendirme dosyadan dosyaya değişir; şerhin önceden konulmuş olması bu belirsizliği azaltır.
Aile konutu şerhi nasıl kaldırılır?
Şerh süresiz değildir; dayanağı ortadan kalktığında tapudan silinir (terkin edilir). Başlıca yollar şunlardır:
- Boşanma kararının kesinleşmesi: Evlilik sona erince konut artık aile konutu değildir. Malik, kesinleşmiş boşanma kararıyla tapu müdürlüğüne başvurarak şerhin kaldırılmasını isteyebilir. Dava yalnızca açılmış ama henüz kesinleşmemişse bu yol kullanılamaz.
- Lehine şerh konulan eşin talebi: Şerh kendisini korumak için konulan eş, tapu müdürlüğüne başvurarak şerhin kaldırılmasını isteyebilir.
- Eşlerden birinin ölümü: Evlilik ölümle sona erdiğinde şerhin dayanağı kalmaz. Bu durumda sağ kalan eşin TMK m.240'tan doğan hakları ayrıca değerlendirilmelidir.
- Aile konutu niteliğinin sona ermesi: Eşler başka bir eve taşınmış ve yeni bir aile konutu edinmişse şerhin kaldırılması istenebilir. Taraflar anlaşamazsa, konutun artık aile konutu olmadığı aile mahkemesinde açılacak davayla ispatlanır ve şerhin terkinine mahkeme karar verir.
Boşanmanın kesinleşmesi şerhin kalkmasını sağlar, fakat evin kime ait olacağını belirlemez. Konutun paylaşımı, ayrıca mal rejimi tasfiyesi kapsamında değerlendirilir.
Sık yapılan hatalar
- "Ev zaten benim üzerime değil, yapabileceğim bir şey yok" diye düşünmek. Şerhi koydurma hakkı tam da malik olmayan eşe tanınmıştır.
- Şerhi boşanma davası açıldıktan sonraya bırakmak. Gerilimin arttığı dönemde satış veya ipotek riski de artar.
- Yazlık ya da kirada olan ikinci bir daire için şerh istemek. Şerh yalnız ailenin fiilen yaşadığı konut için konulabilir.
- Rızayı sözlü olarak vermek ya da almak. Tapuda işlem sırasında rıza resmi olarak alınır; sözlü bir onay ileride ispat sorunu doğurur.
- Kiralık evde kiraya verene bildirim yapmamak. Bildirim yapılmadan eş, sözleşmenin tarafı hâline gelmez.
Önemli not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez. Şerh başvurusunda istenen belgeler ve uygulama, tapu müdürlüğüne ve taşınmazın kayıt durumuna göre farklılık gösterebilir.
Aile konutu şerhi koyma, kaldırma veya rızasız satış konusunda ön görüşme talep edebilirsiniz.
